康达尔低价土地终将坐吃山空 深陷回归主业还是转向地产两难困局

2019-06-10 19:09:50  来源:红刊财经

编辑/何艳

康达尔取得远超一线房企的商品房毛利率,主要有两方面原因,拿地成本较低,有收地补偿性质;康达尔开发的商品房是溢价能力最高的“学区房”。但康达尔低成本的土地资源并不可持续,再大的“地主”也有坐吃山空的一天。

5月13日,深圳市康达尔(集团)股份有限公司接到深交所问询函,涉及房产销售结转、业绩波动、同业竞争等问题,其中提及“你公司对房地产销售收入确认的调整将导致2017年度盈亏性质发生变化。5月22日,康达尔(现名*ST康达)对问询函做出回复,指出调整原因主要是因为中审亚太作为公司2018年度审计机构,与公司就“房地产收入确认的条件”方面存在专业判断的分歧。

毛利率远超一线房企 归功低成本地价及“学区房”

据Wind数据显示,近5年来康达尔的净利润情况波动较大,除2017年亏损1.16亿元以外,净利润最高为2018年4.49亿元,2014~2016年分别为1.20亿元、2.09亿元以及0.06亿元。康达尔2017年业绩之所以由赢转亏,主要是因为康达尔将2017年房地产营收调整至2018年度。从年报数据看,房地产业务对康达尔业绩表现愈发重要。

据公司2018年年报显示,公司售卖的商品房毛利率高达68.59%。通常来说,房地产的毛利率并不高。对比国内主要房企的毛利率,可以发现康达尔的毛利率实际上高出行业平均水平的近一半。根据财报,碧桂园2018年毛利率为27%;恒大2018年毛利率为36.2%;万科房地产业务2018年毛利率则为29.7%;保利2018年毛利率32.49%。

康达尔取得如此高的商品房毛利率,显然并非在房地产项目开发上有远超万科、碧桂园等房企巨头的经营能力,而主要原因表现在两方面,首先是拿地成本较低,有收地补偿性质;其次是康达尔开发的商品房是溢价能力最高的“学区房”。据康达尔介绍,报告期地产业主要项目康达尔山海上园位于深圳市宝安区宝安大道,2018年6月23日项目2期3、5栋首次集中推售。该项目自带两所公办幼儿园及九年一贯制华中师大宝安附校。此外,可能还有一个重要的因素是,康达尔将本来准备在2017年确认的房地产销售收入13.93亿元,放在了2018年来确认。

不论何种原因,不可置否的是,虽然是集多种产业于一体的多元化集团公司,但房地产开发业务目前确实是康达尔集团最大营收支柱,贡献率超52%。反观其他营收核心业务板块:农业、公用事业及金融业,却发展不振,战略发展天平明显失衡。

深陷聚焦主业抑或转型的两难困局

主业发展不振的的一个重要原因是,康达尔内部纠纷,这场持续5年的内斗使得公司重点在完全跑偏,虽然京基上位终止了企业内部权力追逐游戏,但经历了战火硝烟的的公司却岌岌可危,公司资产负债率高达74.05%,净资产仅仅为2.814亿元,一度陷入退市边缘。

其翻盘的绝杀之技就是其手握大量低成本土地资源,目前房地产开发业务对其业绩的支撑并非康达尔集团房地产业务经营能力远超地产行业水平,而是基于土地资源的低成本,加之优越的地理区位,配套的教育等公共资源,实现了项目较高的价值加成。在某种程度上来说可以理解成为“土地变现”。

但值得注意的是,康达尔低成本的土地资源并不可持续,再大的“地主”也会坐吃山空的。同时,虽然去年房地产业务给康达尔带来了近几年相对来说比较漂亮的成绩单,但是在当前从严监管财务造假等监管大背景下,如今的康达尔并没有解除退市风险,这足以让康达尔集团清醒。

2018年年报,新聘会计师事务所中审亚太会计师事务所对康达尔出具了保留意见的审计报告。形成该审计意见的基础是,一是由于前管理层部分人员因涉嫌背信损害上市公司利益罪被采取刑事强制措施;二是部分预付投资款商业实质存疑。据信披记载,该商业实质存疑的预付投资款涉及3笔,合计金额8750万元,均为原实控人罗爱华控制公司期间发生的业务。

需要明白的是,房地产开发业务最大的也是最好的意义应该是为康达尔集团“续航”,康达尔现在最重要问题应该确定“航向”:要么转型成为真正意义上的房地产企业,要么还得回归主业。

不过需要看到,近两年房地产调控仍在持续,专业房企的日子也并不好过,一些房企巨头积极还在“去房地产化”,实现多元化经营,若是康达尔选择房地产,就要有一条路走到黑的勇气,如若不然,就要适时拉下手刹,以免渐行渐远。(注:作者系应用经济学博士后、知名经济学者)

作者:盘和林

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